房产经纪人常见问题大全及解答,再也不怕客户刁难了!

上海梵讯   /   发布时间:2019-08-05


房产经纪人与客户打交道过程中总会遇到各种各样的问题,该如何回答才能既体现自身的专业性,又能令客户满意,同时达到促进成交的效果呢?今天,小编就与大家一起探讨一下。


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1、客户要求过户当天一次性付款,不愿交定金,该怎么办?


答:向客户出示国土局产权转移流程表,并解释其中每一步客户可能面临的风险。如业主没有收定金,就不可能把房产证押在中介公司,意味着业主可以将房子卖给任何一个客户,我们也就有可能失去购买的良好时机。


向客户说明如果不交定金,交易条件、违约责任等不明确,草率联系过户,是对双方不负责,更容易发生问题。 


2、客户在看过房之后,要求说明此房的业主为什么出售此房,而业主真正售房的理由又不能说出来,怎么办?


答:商品社会里客户买卖物业是一件很平常的事情,正如我们不能问买方“您为何要买房”一样,客户会产生一种反感,而这样对我的销售工作是非常不利的。


但如果碰上一个客户非要追根问底,你不妨告诉他,要移民、换大房等等。


3、客户在看房之后并商讨好价格,要求见业主面再谈,落实一下业主是否真的此价出售,怎么办?


答:在您未完全确定下来时,业主不会也没时间过来跟您面谈,业主委托我们公司找客户,在没有收定前,如果每个客户都要见业主,那业主委托我们公司不就没有意义了吗?公证、过户时业主必须亲临现场签字,如证实此价不实,您可以投诉并退还不实价差也不迟。


4、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子,已经对中介公司失去信心,但是这时我们公司又有一套房非常适合他,该怎么样使他重树信心,向他推销此房,如果他看中此房,迟迟不到公司下订,怎么办?


答:首先让客户了解我公司的经营理念,诚信服务和办事程序,找到该客户在其它公司退订的原因,用自己专业理论说服客户,给客户推荐楼盘时一定要信息准确,重信誉、守承诺,以真诚打动客户,消除客户的防范意识,让其重树信心。


当他看中了房子后,就可以编一些故事。诸如:业主就要到其他中介去收定,或者是同事的客户正在查阅有关资料,并到档案大厦查档去了等等,让他产生一种"危机"感。


5、在价格、房子、产权都落实满意了,后因某种原因订不下来,或者客户下不了决心,该如何跟进?


答:多与客户沟通,了解客户真正的需要,了解真正存在的问题并解决问题。


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6、客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件,怎么办?


答:客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理,因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司。


但我们可采取双管齐下的方法,让客户来交定的同时业主来收定,分开安排在两个不同的会客室,然后借口房产证需要复印一份留底,然后拿到客户面前,看后收定。


7、客户买房的同时,要求把小孩迁到附近学校读书,而条件不够,该怎么样解决?


答:这本身不是中介能够解决的问题,但是,市政府有这样规定,九年义务教育中,小孩按所辖片区就近上学,如果你看中了某所学校,想让小孩在哪读书,就必须先解决户口的辖区问题,然后再按"就近上学"之规定提出申请,否则,根本无法解决。


8、客户要求订金和税费交到交易中心资金监管,怎么办?


答:(1)交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构,公司每天都有大量的业务在受理,并且公司客服部比交易中心从业人员更专业、更全面、更系统,房产交易除了产权过户还有大量的事要做,通过我公司的售后服务,能让您省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管,我公司房款由指定银行进行监管。


(2)告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序,否则不予办理。


(3)对这样的要求,第一时间就应该拒绝,因为违反公司原则且是对公司的不信任,如果客户执意坚持,可要求客户到银行实行监管。


(4)定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作,不在交易中心监管。


9、客户质问为什么要下10%的定金,我们应该怎样回答?


答:当你交10%定金后,公司将钱转给业主,进而收房产证,办理其他手续,如你下太少定金,业主会不收,也不放心把房产证给公司,就无法保证客户买到此房,并且该定金会计入房款。


10、为什么要在公证过户前付全款?


答:公司为了保障双方利益,需将房地产证原件交到国土局,不能随意撤消,业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。


11、客户定金时要求同时交钥匙,怎么办?


答:不可以交钥匙,只有在付清全款,房屋产权转移确认后才能交钥匙,这是对买卖双方的负责,也避免了不必要的问题发生。


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12、为什么中介公司不能赔定,而只可以吃定?


答:出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定。


(1)首先我公司受理业主委托。

(2)我司通过一定渠道(广告、推介)找到客户,与客户签了《购房委托书》,并收取定金

(3)业主确信我司已收定,才会来我司签署《售房委托书》,并收取订金,留房产证原件在我司(以举止防业主有条件将该房售予他人)。如果我司与买方签了赔订,可能由于时间差的问题,业主会改变售出价格或意愿,而致我司未收益告赔订。


13、客户问:这房我较满意,现交定金可以,但我老公(老婆)看后不满意,我要退定,行不行?


答:(1)首先告诉他,这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起,所卖物业被您定下了,如果定金可以退回,也就失去了"定"字的意义。


(2)房屋买卖而签署的合同是慎重的文书,收到定金后我公司会转给业主,不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问,请带上家人抓紧时间现场察看,一旦落定,我公司需要尽快落实,并及时转定业主。


14、客户看房并且交定金之后,业主突然改变价格,要求更高的价格出售此房,怎么办?


答:(1)出现这种情况,我们只有晓之以情,动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起,以期达到感动业主的目的。


(2)寻找报纸广告,找出相同楼盘的最低价,与业主谈价,找人看房,把价格往最低处砍,打击业主心理期望值.


(3)可以从法律的角度上要求业主履行合约,否则,由此产生的法律后果将由业主全部承担。


15、客户首付款准备不足,要求按揭贷款成数提高,而银行又无法满足客户,怎么办?


答:(1)说服客户想办法,比如,向亲戚朋友预支、借钱等.

(2)看客户是否有物业在手,如果有可以向银行申请个贷。

(3)如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。


16、和客户签买房合同时,交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间,怎么确定?


答:请详细翻阅客服部桌面的合同范本,特殊情况由客户与业主自行商议、确认。


17、客户要求自己买保险,怎么办?

答:不行,原则上各大银行规定在指定的保险公司购买保险,客户只能按规定需要向保险公司购买保险。


18、业主要求在过户的同时收到全款,否则就不卖了,该怎么处理?


答:(1)业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的"过户",只不过是将《现售买卖合同》,三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户,出税单五个工作日后产权才可做变更登记,如果有查封等限制转让的因素,将给公司造成巨大风险。


(2)要充分展示公司的实力,让客户相信我们,其他的问题自然就解决了


(3)万不得已时建议到银行实行资金监管,这样可以充分保障双方的利益,相信客户、业主均能接受。


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19、房子交接时,客户发现房间与原看房和收定有误,要求业主赔钱,怎么办?


答:(1)购、售委托书明文规定,物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的,如果交房时与合约中规定有异议,业主应承担全部责任,我们有义务和责任要求业主履行约定,否则,我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿。


(2)委托书中没有注明,而买方、卖方、中介三方有口头承诺的,出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。


20、此房风水是否不好?


答:房产经纪人必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素,用专业说话。


21、如果客户不去银行签署按揭合同,怎么办?


答:(1)先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药,若不签可以直接告诉客户。


(2)用合约和法律来制约他,用房产的交付使用权来打动他,买房的目的就是为了使用,如果不能使用,花那么多钱先买个产权又何用,晓之以情,动之以理,从感情上来劝说他,买房是人生的一件大事。


22、业主收定,但不愿留下房产证,如何处理?


答:(1)首先,业主收定是必须将房产证质押在公司的,否则,不能保证业主不会将此房高价出售,中介公司也无法保证客户的利益。

(2)业主不留下房产证,中介公司就会存在着巨大的风险。


23、签约时,业主不愿预留水、电押金,怎么办?


答:押金必须预留,否则无法清偿物业交结前费用,这是公司规定。不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款,所示指数要与业务人员的抄房指数相符。


24、业主不能如期交房,怎么办?


答:公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任。如果还是不行,公司则按市价扣除当期的租金及赔偿补给客户。


25、客户、业主要求佣金打折,怎么办?


答:(1)佣金打折是对我们所提供的服务的打折,是对我们提供服务质量的否认。(2)行业的规范不允许打折。(3)从公司经理成本的角度来讲也不能打折。


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26、业主要求见税单收全款,怎么办?


答:(1)出税单并不代表产权转移。


(2)出具税单并非完全意义上的"过户",只有完税后四个工作日内(可咨询国土局),在国土局的电脑资料上实现"完全过户",在此之前由于原业主的任何债务都可能遭遇到有关部门的查封。为避免这种风险,公司规定完税后五个工作日内付清全款。


27、客户交定金后,不承认业主和中介签署的公证委托,怎么办?


答:业主能将全权委托办给公司,说明业主完全信任公司。同时全权委托具备法律效力,包括国土局、银行、公证处都予以承认,客户没有理由不认可,否则,是对法律的蔑视。


28、业主收定金后,不同意把该物业的户口迁走,怎么办?


答:根据有关法律的规定:同一物业内不可以有两个户主存在,业主既然将该物业出售,同时也就放弃了该物业的户籍权,没有理由不把户口迁走。


根据有关辖区管理的规定,业主的新居长期没有户籍也是不允许的。有关的规定也会促使业主把户口迁走,只是时间问题。


29、公司物业出售、客户要做按揭,需向银行提供什么资料?


答:需提供:①售楼董事会决议;②法人代表证明;③法人授权委托书;④法定代表人和被授权人身份证原/复印件;⑤营业执照原/复印件;⑥买卖双方所签定的房地产买卖合同;⑦房产证原/复印件。


30、签约时,客户提出佣金在交易完成时支付,怎么办?


答:不可以。因为办理过户时交易部已完成前期工作,以后的工作由负责售后服务的客户服务部继续跟进,所以公司要求在签署购房委托书10天内付清佣金和房款。


31、业主大多数不签委托书,怎么办?


答:这个时期的业主还处在培养期,我们应该做以下工作:第一,接到盘源第一时间去看房;第二,见业主一定要做好准备工作,对物业的环境、配套、交通及行情等有一个非常清晰的了解。


作为专业人士,你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议,让业主感觉你很专业、敬业,而且为他着想,建立一定的信任度


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32、客户咨询物业具体位置、楼层等房源要素,如何解答?


答:(1)如果判断是真实客户,除特定房号、业主情况以外,有所选择的告诉客户物业基本状况,其他的见面看房后商议。


(2)避实就虚,告诉他相同的房号、朝向和非本栋的栋号或不同的楼层,告诉他附近显著的标记,如:花园、泳池、会所、游乐场等,其他的等看房见面时详细介绍。


(3)可说在某大型建筑附近,不方便说出具体方位,只说某楼以上,某楼以下。


33、看楼时,业主与客户之间相互沟通,甚至互留电话,怎么办?


答:严正声明自己的立场和公司的要求,并当场收回纸片,要求相互尊重。


34、遇到中介公司以客户名义跳盘,如何防范?如何处理?


答:个人购买时要求客户到公司签署看楼书,出示身份证后看房。公司购买,要求业务员到对方公司签看楼书,取营业执照复印件并盖章后看房。


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35、我通过你们公司买了一套二手房,但你们为什么不能开发票?


答:我们公司属于中介性质的公司,收取的只是佣金,不具有开具房地产购房发票的权利。如果您有开发票的需要,请备齐所需资料等到所属国土局的办文窗口开具与房产证购房价格相符的购房发票。


36、夫妻双方离婚后怎样办理产权变更登记,需要提交哪些资料?


答:(1)房地产转移登记申请表1份;(2)房地产证原件;(2)离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书;(4)变更方业主的身份证复印件(协议的双方必须共同申请,法院调解除外);(5)属所在单位房最好需提供原产权单位同意变更的证明原件(商品房不用5、6项);(6)属在住宅局购房的需提交《离异后产权变更审批表》原件(在住宅局领取)准备好上述资料去国土局办理即可。


37、当客户去看房时,坚持要与业主交换联系方式,该怎么办?


答:首先看房前经纪人应策略地预防,分别与客户、业主方阐明不能跳开中介公司的观点,坚决制止此类情况的发展,若已交换,再告诉客户看楼书和委托书的法律效力以及由此行为所引起其所负的相关法律责任。



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