一大波人放弃买房？土地量涨价跌透露什么信号？

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3月70城住宅销售价格变动情况是，有62城新建商品住宅价格环比上涨，2月为56城，广州、福州涨幅1%领跑；同比涨幅继续上升，一线新房和二手房售价同比分别上涨5.2%和11.4%。

很明显，房市整体上已经没有过去的波澜壮阔了，但仍然暗流涌动，不过，随着今年各地出台超100多个调控，多城督导调研严控房价上涨，在业内看来，目前楼市已经进入到一个新阶段，从政策面、供给侧和需求端等多方面因素判断，2023年将会是一个重要节点，是时候抛弃房价必大涨的思维了。

具体来看，楼市调控平稳健康的目标是丝毫没有放松的，但早已出现了分化迹象，表面上，一二线城市房价上涨的动力在，销量也不错，但实际上，即便在同一城市，部分区域的房子销售都远远不如核心区，在热盘的光环下库存越积越多。

而且二手房挂牌量也一直攀升，西安、重庆、沈阳、南京等多个热点城市的挂牌量均创历史，这些地方的新房卖得多厉害都好，也没有让二手房挂牌量下滑。说到底，由于疫情原因，让市场调整得到暂时的延缓，但未来却不可能重复了。有三组数据值得参考。

其一，3月末时，货币供应M2同比增速降至9.4%，相比去年两位数的数值，下降幅度比较大。但这不是毫无预兆的，主要是我们的经济恢复要早于其他过去，前不久国家也有过暗示：货币政策也逐渐回归常态，以稳健为主。要知道，从2017年起，我们的M2都保持在8%上下，照着经济恢复的势头，回落到这个区间应该不会久远。当然，这也说明了热钱没有继续增加的趋势，钱少了，市场就不会有升温的可能。

其二，现阶段有一大波人，或许会有“放弃买房”的打算。据机构数据统计，消费者置业信心整体持乐观态度，认为适合购房的消费者占比较认为不适合的高出近20个百分点。不过，自2020下半年以来，因为限购、限贷、限售等政策持续严控楼市，不少人的购房计划受到影响，近期放弃买房的人群比例超过60%，换言之，意味着目前有一大波人，会有“放弃买房”的想法。

不仅仅是这样，购房人口也在影响着房地产的长期趋势。可能很多人会认为，我国的城市化率60%，距离发达国家的70%数值还有一定上升的购买力。实则不然，一是我国的住房拥有率达到96%，有两套住房的家庭比例达到4成，整体的住房市场已经饱和。再说了，购买力也“高不成低不就”。

数据显示，1962年开始，我国经历了11年的出生人口高峰期，年均有2500万左右，累计出生2.75亿人，如果按60岁退休（1962+60=2022），这部分人群将在2023年开始逐步退休，进入老年，那就意味着收入减少，消费能力降低；另一方面，新生购买力也存在不足，2020年出生人口为1003.5万，人口出生率下滑十多年，未来下降到千万以下是大概率事件。购房者是楼市的“新生力量”，青黄不接，直接影响了未来至少5年的房价趋势。

其三，土地出让量涨价跌。机构数据显示，一季度，房地产开发企业土地购置面积2301万平米，同比增长16.9%，比2019年一季度下降9.5%；土地成交均价3516元/平方米，同比下跌29.1%,比2019年一季度下降25.0%。分城市来看，一线城市受“两集中”影响，宅地供应大幅减少，出让金总额同比下降3%，相反二三四线城市则呈同比上升趋势。

 

 照这样的形势下去，透露了什么信号？房地产会出现什么影响呢？

可以看出2023年将是房地产市场的重要节点。现在大多数开发商的杠杆率都比较高，容易引发风险，造成房地产的不健康发展，而此前统计大多数房企都有踩线，部分还存在高负债，所以降杠杆是大势所趋。

对购房者而言，个人房贷杠杆也要降。从今年起，央行对个人房贷也设置了“红线”。至少释放出两个信号：房贷集中管控，由银行超额发放贷款的日子一去不复返；一旦房价上涨，需要的按揭款就会更多，如果控制贷款增速，房价就没有上涨空间，恐怕跌的可能性会更大。毕竟全款的购房者少之又少，何况市场上已经有部分城市的房贷被提前透支了，没有足够的额度支持，房价岂有不降之理。

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