一篇弄懂“LPR新政”,下次见客户你就可以这么说

上海梵讯   /   发布时间:2020-03-19

3月1日“LPR新政”正式实施,房产行业纷纷发声宣传这是一项市场利好政策,但是利不利好不是看谁嗓门大,LPR对楼市的影响到底有多大?房产中介行业是否可以借助这一利好政策积极拓展业务?


在这种背景下,梵讯大学金牌讲师曹老师在直播课程中为学员再次揭开LPR的神秘面纱,得到了现场学员的积极讨论,所以本文将结合曹老师的线上课程,继续为大家解析“LPR新政”给房产市场带来的影响:


一、用“工具”解读LPR


LPR新政刚刚发布时大家都认为是换汤不换药,真正引起大家关注是因为央行发布公告称:

将储存浮动利率贷款(指2020年1月1日前金融机构已发放贷款的和已签订贷款合同的浮动利率贷款,不包括公积金个人贷款)的定价基准,转换为贷款市场报价利率LPR,转换时间为2020年3月1日至8月31日。

当然这次转变不是强制的,公告还称存量房贷(就是上边括号里那些)挂钩LPR后有两种选择:一种是按照“LPR+基点”的路子,第二种是把当前的还贷利率固定下来,所以央行还给房贷族出了道二选一的选择题,机会只有一次。

看央行的公告我们要抓住关键点,这次的关键点就是“LPR+基点”和“当前基准利率”它俩哪个更低?

我们先看下“LPR+基点”,这个基点的计算公式是“当前基准利率-LPR”;公式可能有点绕,我们举个例子:

A先生过去在上海买了个房子,当时房贷的基准利率是5.39%,还要还20年;那么他现在就可以选择今后剩余的房贷利率是保持现有基准利率还是选择“LPR+基点”的模式。

如果选择“LPR+基点”的模式,那就是4.80%+(5.39%-4.80%)=5.39%;

其中基点部分(标红部分)是固定的,但LPR(标蓝部分)将根据市场情况上浮或下降(LPR利率由全国银行间同业拆借中心每月报价一次,报价时间固定为每月20日上午9:30。),这也是当下大家讨论的重心所在:如果LPR降了,那么选择“LPR+基点”的模式,会比过去少还一些房贷利息,而且受到疫情影响,LPR今年的走势大概率是下降的。那么LPR下调到底能省多少钱?

我们就要借助手机梵讯中的【房贷计算器】功能来解释一下:


image.png


首先现如今大部分房贷都是等额本息的还款方式,假定A先生的按揭年数为最常见的20年、贷款200万元,那么按照上文5.39%的基准利率,月均还贷金额为13633.79元。

假设LPR利率下调0.1%变成4.70%,那么选择“LPR+基点”模式的A先生当月的房贷利率就是4.70%+(5.39%-4.80%)=5.29%,A先生月均还贷的金额为13521.61元。


image.png


那么对于A先生而言LPR每下调0.1个百分点,就可以节省了12.18元。

当然【房贷计算器】功能计算的是月均还款金额,实际情况中等额本息的还款模式要重新根据房贷利率计算所需支付的利息总额,并计算得出当月所还的利息,所以如果A先生实际节省的金额要远远高出12.18元。

所以如果房产经纪人对LPR的定义一知半解,那么完全可以通过手机梵讯的【房贷计算器】,用数字为购房客户解释LPR对房贷的影响,展现自己专业的一面。


二、用“经验”解读LPR


曹老师在讲解LPR的课程中,还向现场学员说明了LPR短期内为什么会下调,同时也介绍了一下其相关背景。

因为房产市场认为LPR利好的基础就是“LPR会下调”,就像过去央行降息一样,肯定是利好房产市场,那么LPR会不会一直下调?

这一点建议房产经纪人不要给购房客户“打包票”,正所谓知其然知其所以然,要知道美国华尔街投资机构用高薪聘请专家的目的就是“预测利率走势”,也就是我们现在说的LPR,所以预测LPR的走势对房产中介行业而言明显是超纲题。

但是LPR下调的目的却很明确:宏观调控经济走势。

就像近日来美股暴跌,美国经济走势被看衰,美国为了刺激市场活力、保持经济发展,大幅下调了0.5%的利率。

也即是说利率下调是宏观上央行刺激投资和消费行为的手段,减少负债压力,提高市场上的周转资金总量,降低中小企业的融资成本,避免债务危机衍生的经济大萧条。

说句大白话就是,LPR下调是为了让爱存钱的人多花钱、有钱人多投资、提高大家买买买的能力。

所以我们可以简单理解为:如果你看到有关“央行降准”、“释放XXX亿流动资金”的新闻,那么LPR短期内大概率是下调的。

而大部分投资机构也认为,受国际经济环境的影响,国内5~10年内不存在加息的基本条件。


三、如何向客户解释LPR的影响?


当购房客户向经纪人询问该如何选择房贷利率时,房产经纪人可以这样回答他:


短期来看,受到疫情与“毛衣”战的影响,为了保证国内经济向好,LPR下调是大趋势,所以建议将房贷基准利率转为浮动的LPR利率。


但是如果您的剩余还款周期非常长(10年以上),没有还贷压力又想规避不必要的风险,那么可以选择继续维持固定利率。


-写在最后-


疫情无情,梵讯有情!


即日起梵讯推出“免费领取手机梵讯30天使用权”“手机梵讯拼团购”活动,价格低至99元/年(原价200元/年)。


点击“图片”,立刻参与活动!


image.png


上海梵讯公众号

扫码了解更多精彩内容