闽侯上街湖景房分析！保利阅云台需要注意什么？

发布时间：2021-05-05

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据2021年福州在售新楼盘数据显示，保利阅云台位于闽侯县广贤路，即福建师大上街校区旁，备案名称是阅云台公馆，该项目占地面积38.41亩，属于中小型社区，总共共规划9栋高层住宅，容积率2.3，总户数为579户，物业是保利自己的物业。

从官方的楼盘最新动态平面图来看，沿着旗山湖的有1、3、6和8栋楼。据房地产信息了解，旗山湖的景观绿化面积达到813亩，相当于两个福州西湖那么大，也是该项目最重要的卖点。作为福州未来最大的绿色生态景观湖——旗山湖公园将于今年6月30日正式对外开放。

对于现在的在售新楼盘来说，如何在千篇一律的楼市中脱颖而出，就得独占某些绝版资源。通常，自然的（江、山、林、海等）优于人工的（人工湖、人造公园），而人造的又优于城市的（置身都市喧嚣中）。

根据稀缺程度，我们粗略按照“江＞湖＞山＞园＞城市景”来排序。所以这几年，福州搞起了湖景房，毕竟挖个坑搞一个湖，比挖条江容易多了。古人也是深知此道，西湖其实也是一个人工湖，还有东区的晋安湖也将于今年6月开始蓄水。古人说闽人逐水而居，一个大湖的好处除了作为公园供游客游玩，还可以调节气温，平衡湿度，所以湖景确实给楼盘增加不少卖点。

保利阅云台这个地是去年11月5日，保利以最高限价7.95亿+限价回购住宅360㎡竞得闽侯宗地2020-16号，平均楼面价13500元/平，可售楼面价高达14024元/㎡。这个价格是比较高的，所以开发商将产品定位为改善和刚需（产品面积段可知）。同时土拍也提前规定住宅销售备案均价为20837元/平。所以如何平衡楼面地价和售价之前的关系，是开发商不得不考虑的问题，毕竟是湖景房。

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我们看看户型：78㎡三房一卫、89㎡/95㎡三房两卫、128㎡/131㎡四房两卫。

78㎡：北向入户，三房两厅一卫一厨，户型方正且全明通透，三开间朝南；客餐分别设计；带双开间的大阳台，如果要说不足动静没有分离，但是如果要构造动静分离又可能牺牲三房朝南的布局，所以我们认为中间户78平米做到三房朝南是合理的！

88㎡：北向入户，三房两厅两卫一厨，依然是三开间朝南，采取的是动静分区；南向双开间的阳台；同时主卧升级一个衣帽间。两个卫生间通过采光井采光，也是市面主流设计。

95㎡：三房两厅两卫，带U字形厨房，依然是双开间阳台；联通式客厅；主卧专属盥洗室、衣帽间；这个户型是88平米的升级版本，除了入户方向不同，其他布局如出一辙。但是户型更加通透，特别在东北角玄关处设有一个开窗，有利于客餐厅空气对流和采光。

128㎡：四房两厅两卫，三开间朝南；大面宽的看湖阳台。131㎡：四房两厅两卫，四开间朝南；南向双开间阳台，一梯一户，这个户型餐厅采光和通风更好！

作为上街地王项目，周边有福建师范大学，这种强大的购买力支撑（师大老师自带学区房），加上二号线的支撑，应该能吸引不少看中该地段的刚需和改善的买房人。对于他们来说，按照福州在售新楼盘最新动态来看，单价二万的预算是选择闽侯的头部，还是四城区的五四北和三江口呢？

具体该项目入市表现如何，让我们拭目以待！

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