严控之下,西安“万人摇”恐将从此消失?事实证明没这么简单
发布时间:2021-04-084月10日意向登记申请数(含撤销)达到15030个,核验通过12999个家庭,但房源数只有926套的保利天悦八地块将进行摇号。
西安万人摇楼盘回顾
紫薇东进,440套房,14778组家庭登记,核验通过11019组家庭;
山水美树,424套房,23791组家庭登记,核验通过18596组家庭;
高科麓湾国际社区,528套房,12811组家庭登记,核验通过10373个;
紫薇·华发CID中央首府,272套房,12170组家庭登记,核验通过11292个。
这是西安楼市摇号史上的第5个“万人摇”,也是西安3.30调控新政后的“首个”万人摇号楼盘。
看到这一个现象,很多人生出疑问,不是已经调控加码了吗?怎么还会有万人摇号?
其实有这样的疑问很正常,因为大家太想“立竿见影”了,尤其是苦摇不中的,更希望新政策限购一步到位能为自己刷掉更多竞争对手,降低热度,铺平买房道路。
但新政不是立马见效的特效药,要知道常理之下药性猛烈,但副作用也更大。
从新政答疑中来看《新政答疑》,西安3.30新政更多的是立足现下,着眼未来的西安楼市,而不是打灭过去已形成的购买力,这是治标和治本之间的权衡,出招也是要延续“以稳为主”的路线。
所以,出现以上调控与万人摇并存的看似矛盾的现象,与政策本身“高拿轻放”有一定关系,而更多的还是西安市场本身的情况导致的,具体请看下文。
NO. 1|壹
房价连涨 供应量没跟上 剪刀差的套利空间
供需矛盾,加房价上涨引发的市场投机心态,可以说是西安楼市热象的根本支撑。
买房的刚性需求强劲:
西安市国家中心城市建设大力推进,交通、教育、医疗等配套设施逐步完善,城市品质明显提升,人口吸附能力大大增强,群众安居置业需求激增,住房供给阶段性不足。今年西安还将举办全运会,这些对西安的住房需求具有长期的可持续性。
西安已经破了千万人口大关,买房落户及小孩入学的刚性需求仍然强劲,为房地产的成交数量带来了增量空间。
2021年1~2月西安限购区内共推出23个项目,其中13个项目摇号,房源5969套,登记核验通过总人次高达51939人,市场开盘去化率达94.19%。
回顾刚过去的3月,30盘开启了线上登记,房源总供应量8459套,参加登记家庭7.8万+,诞生了2个“万人摇”,8个“千人摇”项目。供需强矛盾明显。
追涨的投机心理所启动的购买力:
关于房价上涨房博士在往期文章中有说过。
2021年2月发布的70城房价数据显示,西安1月份新房价格指数环比上涨0.4%,同比上涨6.5%,至此,除2020年2月由于疫情影响商品房暂停交易,西安房价显示零涨幅外,西安新房价格已连续第59个月上涨!
一位房产中介表示,房价越涨,看房的人越多!
短期内跟不上需求的供应量:
此前房博士专门盘点了2021年的上市量,据统计,西安2021年预计有113盘大概6.5万+套房源上市。对比2018-2020年的供应量看是最少的一年。
西安楼市近三年商品住宅备案数据
一位业内人士整理了西安楼市近三年的商品住宅备案数据,这份数据很有看点。(统计范围:西安城六区、长安区、各开发区、沣东新城。)从数据可以很直观的看出,2018年-2020年,备案套数是直线减少的。
另外,按照2020年11月30日西安楼市新政:自2020年12月1日起,开发企业新申请商品房预售许可,无论土地使用权何时取得,无论何种规划用途的房屋,原则上地上7层及以下的多层建筑,工程形象进度须主体结构工程封顶;7层以上的,须达到地上规划总层数的1/3,且不得少于7层。
工程进度决定了开发商取证销售的速度,所以哪怕新拍卖出去的土地项目今年有计划新推开盘,也会比较晚入市,短期没有办法解决供应端的问题。
剪刀差的套利空间:
西安之所以不断出现千人摇,万人摇的火爆场面,主要还是新房二手房剪刀差太大了。
倒挂空间大的代表有如2019年的万科翡翠国际,首个万人摇的紫薇东进,再到近期的高科鹭湾国际社区、山水美树、紫薇·华发CID中央首府,保利天悦。
大家都想去搏一搏,万一真的中了呢,抱着这种中奖心理的人不少。
以上种种是西安近一两年来不断产生千人摇,万人摇楼盘数量增加的关键原因;其中限价制度下一二手房价格倒挂的套利空间存在,是万人摇出现的重要诱因,而新政并未触及限价制度这一根本,所以对于新政能否真正减少“万人摇”现象的出现、彻底遏制市场投机热度,仍然存疑,且看接下来的登记情况。
NO. 2|贰
着眼于西安楼市长远健康发展
3.30新政策中将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。将限售年限调至满5年。
这样一来一大批家庭突然拥有刚需购房资格,优先保证了刚需家庭在购房市场上的选房机会。
同时部分投机性需求会受到抑制,对于还没入场的投资客,进场就要被套5年起步,购房的持有成本、变现周期都会变长,所以也更要谨慎。
不过西安一系列新政中更值得注意的,着眼于西安楼市长远健康发展的点在于土地端、金融端几个方面。
3.23《西安市商品房预售资金监督管理办法》中
将此前银行作为监管主体的模式调整为由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会作为监管主体。
《办法》设置了重点监管资金,对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管,确保工程建设顺利进行,同时,对重点监管资金设置了6个使用节点,并明确了达到每个节点前的最高拨付比例,保证剩余工程资金充足。
《办法》明确了预售资金管理办法,将责任落实到具体部门,专款专用,卡住了资金不充足后挪用预售金的情况。在一定程度上保证了楼盘顺利进行,减少楼盘烂尾的可能性。
这些是事关买房人资金安全,房子安全交付,避免后买房后竹篮打水一场空,出现与烂尾楼死磕的情况。
3.25印发2021年保障性住房工作实施方案
逐年增加保障性住房供应,构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,有效增加保障性住房供给。
3.30新政中
每年按照季度集中出让土地,住宅用地供应总量要保持在年均20%以上的增长;
有重大失信和超过“三道红线”管控要求的开发商将不得参与土地竞拍;
除蓝田、周至外,商品住房和共有产权房实行”限房价、竞品质、竞地价”;
增加住宅用地供应解决房源供应端的问题;对开发商资质要求也提高了,未来三流不知名的小开发商再难遇见;以及房屋品质的提升。
种种举措不仅是要解决有房可买,也要解决买房后患,提升住房品质,给长久居住在西安工作生活的人提供一个健康的买房市场。
最后基于以上内容的几点展望和小预测
1.2021年后西安住宅供应量(保障房及商品住房)有所回升;
2.严格的资金监管之下,开发商为尽快回款而加紧工期,同时新开多个楼盘的情况或会减少,集中精力搞好一个目标,从而一定程度上缩短交房时间,烂尾风险大大降低;
3.优胜劣汰,大开发商占据主导,小开发商退场,买房后患减少;
4.主城土地供应有限,周郊土拍热度上升,新楼盘增多,购买力持续外溢;
2017年至今西安楼市共经历了9次调控,每一次都有不同程度的升级,难保还会不会有后续调控!而又有多少人是在这不知不觉中一步一步失去购房资格,与其关注新政之下为何还有万人摇现象,不如冷静下来做应对,思考下一步该怎么走。
限购限售升级
购房热情高涨
购房视野逐渐外溢
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今晚7点半 锁定大牛哥直播间
我们一起复习3月楼市,聊聊4月上新
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